众记者细说新盘特色_新浪生活

众记者细说新盘特色

http://life.sina.com.cn 2001年04月05日13:25 北京晨报

伴着浓浓的春意，北京的房地产市场又迎来一个春暖花开的季节，新盘以一天开一个的速度和创新理念的特色闪亮登场，为北京今春的楼市抹上了一层炫目的光环，也令京城的买房人目不暇接、大开眼界。那么，新盘显现出的小社区、大社区趋势究竟谁与争锋？项目多、房价没涨、选择机会大，今年上半年是买房的好时机吗？且听业内资深记者为今春新盘所作的一番点评—— 　　投资居住并举城里城外兼住　　据统计，今年春展前上市、以及上半年可能上市并已经确定案名的楼盘项目已经有110个。今年新楼盘平均每天有一个的纪录很有可能被打破。　　新上市楼盘有以下几个明显特点：　　“农村”包围城市　　在近期将要开盘的新项目中，仍以朝阳、海淀、丰台区项目居多，同时受WTO、北京申奥及中关村效应的影响，围绕着这三个区域产生的新楼盘最为引人注目。但由于核心区域内的土地供应量有限，近期将要开盘的新盘中，多数位于以上三个区域的延展区或辐射区。CBD的辐射区域以朝阳路、亮马桥路、京通快速路向东四环外拓展为主，沿三环向南、向西北方向拓展为辅；中关村效应也使诸如上地、西三旗、以及西北三环一带物业数量有所增加，并同时向西北四环方向延伸拓展；申奥效应使亚北居住区继续北移、扩大，南起北四环，北至立水桥一带的物业有望升温，但该区域市场竞争已经非常激烈，只有创新意识较强的开发商及其高品质楼盘才有望生存。　　南城市场持续升温　　一直备受人们关注的南城地区也同样不甘寂寞。目前已上市的新增73个楼盘中，丰台、崇文、宣武、大兴等地共新开楼盘28个，占总数的38.3%左右。危旧房改造、大型经济开发区的启动，市政管线的布置、交通道路情况的改善、各项配套设施的兴建以及个人购房时代的到来，使得南城不再是被人遗忘的角落。　　高速公路带动楼市发展　　在一季度新开楼盘项目中，京昌、京通、京顺等高速路旁项目初现端倪。随着城区的外延，住宅郊区化进程的推进，高速路是支撑楼市发展的必要条件，开发商及购房者抢占高速路旁项目也不失为明智选择。　　总供量近千万小规模项目增多　　精品家园市调部统计，北京房地产市场一季度已知的73个新盘，总体供应量为950多万平方米，其中项目规模在5万平方米以下的楼盘为26个，占总数的41%，其中最小的体量仅为9000平方米。　　小型社区在社区规模中所占比例有所提升，其原因如下：　　1、城区内可供大规模开发的土地供应量有限，导致小型社区居多，但其周边生活设施配套齐全，其地理位置的优势显而易见。　　2、房地产行业的高利润、高风险性吸引其它行业的闲散资金进入楼市，但因企业资质和经验所限，操作小规模项目以规避风险为上策。　　3、社会上原有的实物分配用房，经过重新报批、规划后作为商品房上市交易，其规模往往较小。　　4、个人购房时代的到来，小社区自有优势可满足部分人群的口味。　　蔡鸿岩精品家园房地产咨询公司、精品家园会刊负责人　　上半年是买房好时机　　截止到本届“春展”，今年共开盘了100多个新项目(含二期新名)。算起来，平均不到1天就有一个新项目。虽然这当中能对市场起到示范作用、有相当地标性的商品房项目不多见，所占比例最大的都是10万平方米左右的中小型项目，且每平方米均价都在5000元至7000元之间。但就算这些楼盘的建筑面积都是10万平方米左右，其总供量也达千万余平方米，而北京市去年一年的销售面积仅为它的一半。　　与以往相比，今年市场上小项目多的原因主要是因为，去年北京打破了以前“只有在北京取得开发权的公司才能做房地产开发”的行业壁垒。现在，只要你有地、有项目、有开发所必需的资金，就可以运作。开发的门槛降低了，使得一些公司凭自己的关系(与有地的原单位或上级单位)很便宜地拿到一块土地，然后筹措资金，做一个规模不大的项目(规模大，风险大)。由于这样的土地一般都不大，无论是规划设计，还是建造成本都不太高。因此，这种楼盘虽处于城内地段，如二环路、三环路以内，但仍可卖出非常便宜的价格。　　项目多，对于购房者来说最大的好处就是挑盘的机会多，像那种地段较为不错、价格又低于同地区其它项目的楼盘可以考虑。但要注意的是，一般小盘的物业管理费可能会相对高些，还有就是车位配置是否充足。因此，在考虑其售价的同时，还要看看其它的收费标准。　　不过，总的来说，今年上半年对于购房者来说是一个选房、挑房、买房的大好时机，特别是中价房的购买者。因为，上半年的市场供应量大，需求量却不会有大幅增长。原因就是，许多拉动需求的措施要在下半年才能显现出其效力，而这些需求大多数也是冲着中档价位的商品房。比如住房补贴虽然从去年底就已公布中直机关的房补要陆续发放，但真正能有大批人拿到手是在下半年(北京的住房补贴额度到现在还没有下来)。当房补到手后，会有一批人涌入市场，增强市场的购买力。而且，房补还会促进二级市场的交易，会使卖旧买新、押旧买新的人增多；北京的危改也将在下半年大规模行动。据了解，此次拆迁将采用回迁、货币拆迁等多种形式。估计将有40%左右的人(平均有近3万户)选择货币补偿，这部分人一般都能得到10至20万元的补偿费。在这样的条件下，一些有经济能力的、急需住房的人拿到补偿费后，会将其作为首期款，购买自己中意的商品房。　　仅此两项就可以看出，下半年的京城地产市场要比上半年拥挤。上半年的需求少，会对一些项目造成压力，对于购房者来说，这时买房有机会拿到一些折扣或其它条件的优惠。　　徐冰《精品购物指南》物业版编辑　　新盘还在升级换代　　1999至2000年起，我们通行“三天一新盘”的说法，即当年新盘面市数量超过100家，几乎平均三天就开一个新盘。这当然包括那些老树开花、重新包装的项目。这个势头今年不减。2000至2001年，大家又说三外进京，即包括外资、外地、外行资金都看好北京房地产市场，争先恐后地涉足北京房地产业，争抢北京滩头，都想在中国最后一个暴利市场分取一杯羹。北京房地产市场新盘递增。楼盘正在明显地升级换代。　　配套从简单到复杂　　升级换代最明显的表现就是楼盘的配套增多。精品楼盘由24小时热水演变成24小时纯净水；网络从几兆入户到千兆以太网；钢门窗回归到更先进的铝合金；户型从三大一小变成动静分区通大通小；采暖从时尚暖气管转成地板采暖和燃气供暖；其他如可视对讲、高级防护门、落地玻璃窗、外飘窗、分户式中央空调、园林造景、主题会所已经成为主流；另外，如数字家居、一卡制物业管理、人车分流等也是说到做到。　　如今的产品普遍做到了升级换代，因为这些新开发的房子往往集中在三四环间，所以，感觉到北京内环区的房子降价，而外环区的房子涨价，主要原因是，这根本就是两代产品。　　一个什么配套都简化和省略的旧楼盘比如早期二手房，和一个全部配套都齐备的新盘，如果不计算精装修的价格，其价值的差别理论上会接近这个楼盘本身的建筑成本。即塔楼约在1500元／平方米左右，从这个意义上讲，房屋因为升级换代，实际上是在明涨暗降，买新房更值。　　建筑从塔楼到板楼　　风林绿洲2001年新广告直接主题就是“板好”，细心的消费者会发现，板已经是楼盘最大的一个卖点，板楼塔楼的差别如同当年外销物业与内销物业的界线一样分明。板楼与塔楼相比，至少有三大优点，一是使用率提高10%左右，每平方米少分摊5至10米，节省的钱至少可以付足五年的物业管理费；二是通风透气好，某广告说板楼是“会呼吸的房子”，有风穿堂过；三是采光好，所谓南北通透；如果再赶上板楼是小进深大面宽，则更值也。当然其不足之处只是发展商同样用地情况下盖的面积少了，同样用地建筑密度高了，另外，楼形变化少一些，最为主要的是，板楼的房价上调了，一般上调了10%以上，如果遇到没来得及上调的项目，应先下手为强。　　规模从单栋到大社区　　大社区最大的好处即是其社区配套、园林、绿化、会所等都是单体项目无法相比的。另外，大社区楼价相当实惠，越大的社区，开发商越不敢乱报价，更不敢仅仅因为热销就乱涨价，包括日后的物业管理费都可能较低。如果不觉得大社区开发商实力有问题、开发周期过长会住几年工地、入住后居民过多不安静、没有停车问题及交通瓶颈问题，买大社区是升级换代的最佳选择。　　理念从公寓到TOWNHOUSE 　　当然，以上升级换代都不具备革命性。真正有价值的可能还是新一轮住宅郊区化大旗下从城区公寓到近郊TOWNHOUSE的过渡。无论是假洋鬼子、海归派、新白领、新新人类、准暴发户、二次置业者都有可能从城区的公寓迁往近郊区的TOWNHOUSE住宅，这是世界各大城市演变的一个必然插曲，尽管目前现在看来尚未明朗，但未来某一天，大家会觉得住在TOWNHOUSE跟现在流行穿中式服装一样普遍。　　在TOWNHOUSE问题上，上海等地显然走在北京前面了，在北京，媒体走在开发商前面，开发商还以为自己在引导消费者呢。实际上，这么多年，近郊区的数十上百的非法违规别墅及联排住宅早已经在消化TOWNHOUSE的客户。　　阚天泽《万房》网刊特约主笔