巧妇难为无米炊 二手房市场等米下锅 |
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http://life.sina.com.cn 2003年10月13日10:46 北京晚报 |
耿先生的“悬案” 两年前,耿先生为将望京的一套一居室出租,便找到一家房屋中介公司要求其帮助寻找房客。很快,耿先生就在这家公司的牵线搭桥下,将房子顺利的租了出去,并按一个月房租的数额向其支付了佣金。按说,事情到此应该圆满结束了吧,但出人意料的是,自此以后,隔三差五,耿先生就会莫名其妙地接到不同中介公司打来的电话———“先生,请问您是有望京的一居出租吗?”“先生,请问您望京的一居到期了吗?”……就这样,直到今天,耿先生的房还在不断受到不同中介公司的“关心”。他无奈地向记者表示,因为不想换手机号,所以已做好了继续被骚扰下去的准备。 到底是谁泄露了耿先生的出租房信息,目前只能作为一个悬案。但有些事实可以肯定:在北京的房产中介市场,像耿先生的这种信息,是可以卖钱的。而且,这种信息买卖在中介公司之间早已司空见惯。而据说,如果是出售二手房,这样的信息不仅更值钱,而且也会更抢手。这不能不让人感到疑惑,首先就要靠信息吃饭的中介公司,他们的资源怎么会如此缺乏。房源:中介市场渴望的绿洲 事实上,信息的匮乏,只是京城房产中介市场资源紧缺的一个方面。它所折射出的是京城房产中介市场可交易总量的不足。应该说,出租中介只是房产中介最简单、最低级的层面,而房屋买卖中介才是房产中介市场的主流,也是最能体现房屋中介行业社会经济价值的层面。但是,自1999年北京允许已购公房上市以来,北京的可交易二手房源对整个市场而言如同杯水车薪,市场的活跃程度也与上海、广州、深圳乃至近邻天津等二手房交易市场化程度较高的城市不可同日而语。 据上海市有关部门公布的公有住房出售情况统计,截至去年底,上海已累计出售公有住房153.5万套,建筑面积8355.1万平方米,占可售公房总量的80%以上,约占全市住房总量的40%。这其中,已参与市场交易的已购公房约为25万套左右,仅去年,上海二手房的交易量就达16万套。其余的近130万套已购公房也具备上市交易的条件,而且随着公房的继续出售,这个数字还会增加。这就是说,这个不断增加的130万套未上市交易的已购公房和那些不受限制,随时可上市交易的二手商品房,就是上海房产中介的市场空间。而北京,尽管已购公房的数量与上海不相上下,但由于其中有大量目前暂不允许上市交易的军产、校产和央产房,实际可上市交易的已购公房仅50万套左右,因此北京的二手房中介市场一直处于无米下锅的窘境。去年,全市二手房的交易量仅1万余套。房源不足带来市场不安 由于二手房源的严重不足,导致北京的二手房中介市场问题多多。据粗略统计,北京的房产中介公司有上千家之多,僧多粥少的现实使强买强卖、虚假置换、骗取差价、不讲诚信、业内纷争等种种不规范经营行为,既制造了京城房产中介市场的层层黑幕,也给了外界乌烟瘴气的感觉。 更重要的是,北京二手房市场的发育不全,也使得北京的房地产市场长期行不成梯级消费的良性循环。一方面,北京的新房价格居高不下,令中低收入居民望尘莫及。另一方面,大量中低收入阶层的居住条件长期得不到改善,或只能到城外购买价格能够接受的住宅,但每天上班又不得不花费大量的时间和精力往返于城区与郊区,既增加了工作成本也无形中加大了城市压力。二手房供需比例1比8 据了解,二手房主要分为二手公房和二手商品房,而长期以来,二手公房一直都在房地产二级市场中扮演着绝对主力的角色。首先,二手公房业主对房屋更新换代的需求更强。据调查,二手公房业主的年龄层一般为中老年人。这部分人群大多拥有一定的经济能力,可以凭借多年的经济积累实现自身及家庭改善居住条件、卖旧买新的愿望。其次,二手公房由于其特定的建造背景,一般具备位置好、交通便利、升值潜力大、社区成熟、配套设施全、物业费低等诸多天然优势,而且,二手公房多是单位宿舍,居住群体较为稳定,构成人群相对单一,居民素质较高。另外,随着有关部门陆续推出公房使用权开放上市交易、已购公房上市交易收益分成取消、上市审批手续取消、土地出让金征收比例降低和卖旧买新契税的减免等利好政策,其影响已开始逐渐渗透到二手公房市场,也成为了二手公房的重要潜力因素。 相对于二手公房已经形成的市场认同,随着城市建设进程的加快和新旧房屋更新换代的全面启动,北京的二手商品房也正在成为京城房地产二级市场中不可忽视的亮点。据最新的成交数据反映,二手商品房成交比例较前期上涨了5%,并且持续保持上涨趋势。 据了解,二手商品房的建筑年代一般是从上世纪90年代开始,这个时间段正好伴随着北京市住宅建设不断变革、不断发展的进程,房屋款式多样,风格变化较多,功能设计更新,地段分布较广。其次,商品房权属清晰,不存在上市交易的任何政策限制。这一点也是二手商品房较二手公房的一大优势。买卖双方可以自由交易,不用担心由于权属划分带来的交易不便。过户时,卖方不存在诸如二手公房市场上央产权房屋上市交易的限制,买方不用补交土地出让金。另据调查,二手商品房价格约占同地区的一手商品房价格的40 %至70%,强有力的价格优势也使得二手商品房作为住宅产品具有较强的竞争力。不少业主由于出国、调动、投资、破产等原因急于出手,便以大大低于市场价的价格出售房屋,有些房屋出售时状况良好甚至是新房,房屋具有良好的保值、增值潜力。 不过,二手公房也好,二手商品房也罢,二手房市场被看好,其实都来自于一个数字:有关统计资料表明,北京二手房的供需比例几乎达到1比8。 |