北京写字楼租赁市场价格已经连续四个季度下跌，“面子主义”正被现实主义所取代

　　《经济》月刊3月号记者成静卫

　　2002年第3季度伟业房地产指数显示，北京写字楼租赁市场已经连续4个季度下跌。

　　一大批新经济企业纷纷搬出了富丽堂皇的高档写字楼，而拿着钥匙的新贵们是一些传统企业。

　　“如果我们继续留在国贸，每年得花六辆奔驰的钱去支付涨了一倍的房租，三年就是十八辆。并不是说实华开没钱去挣这个面子，而是这笔钱这样花掉没有意义。”实华开董事会主席兼CEO曾强说。

　　实华开

　　跌，再跌

　　牛气哄哄的房地产商终于有抱怨的时候了，让他们高兴不起来的是写字楼市场的低迷，就在两年前，他们把写字楼当作积累财富的法宝。

　　据戴德梁行统计，2002年北京甲级写字楼市场总体表现稳中有降。尽管新增供应较前几年明显下降，但受世界经济增长放缓的影响，需求动力不足，特别是跨国公司需求乏力，市场交易表现较为平淡，租金和售价稳中有降，租金指数从第一季度的83.6降为本季度的78.9,降低了5.6%。空置率从第一季度的16.6%逐步下降至本季度的15.3%,但与去年相比，空置率有所上升，全年平均空置率为15.9%，高于去年13.4%的平均水平。

　　2002年第3季度伟业房地产指数显示，写字楼租赁市场已经连续4个季度下跌，该季度的平均租金为143元/月/平方米，微跌了0.5%。

　　2002年9月中旬，首次对外公布的中关村写字楼指数表明，目前中关村写字楼租价比较稳定，但同样是在下降。调查显示，从2001年3月到2002年6月共6个季度中，中关村写字楼租金指数上下波动不超过5个点，其中，在2001年第二季度和2002年第一季度曾出现相对显著的4个点的跌幅，之后的下一个季度基本能够快速回升。

　　但每次的高点和低点都处于缓慢下移的过程中，显示中关村地区的写字楼租金水平存在缓慢下降的趋势，在新的刺激因素出现以前，这种趋势有继续的可能。

　　短期反弹机会不大

　　有人不同意上述的看法。

　　北京商务中心区(CBD)管理委员会发展处杨善华在接受《经济》月刊采访时说，“CBD地区租金高低与否看你与什么时间比，与1998年前50美元、60美元的高价比现在确实低了，但那是房地产泡沫的结果”。近年来，CBD地区写字楼的租金还是比较稳定的，并没有出现整体大幅下跌的情况。

　　即使说下跌，也要看具体的楼盘，不能笼统的说整个怎么样了。现在国贸中心、嘉里中心和京广中心写字楼的租金在45美元/月/平方米左右，价格并不算低，其他一些写字楼的租价也在20-30美元/月/平方米左右。

　　北京市王府井地区建设管理办公室李军副部长列举出的数据显示，目前王府井地区写字楼出租率在80%以上，现在已没有开工新的项目，租金比较稳定，未出现明显的下滑表现，租价和CBD地区高档写字楼不相上下。

　　从北京金融街控股股份有限公司提供的资料看，北京市写字楼市场从2000年起就扭转了大幅下滑的颓势。现在，金融街及其周边地区共有甲级写字楼10多个，总面积近80万平方米，2000年底，该地区写字楼平均租金为24美元/月/平方米，入驻率在98%以上。

　　到2001年底，金融街物业全部租售一空，不存在闲置和积压现象。从各写字楼公布的租价看，目前金融街地区写字楼平均租价在25美元/月/平方米以上，高于前两年的水平，基本保持稳定。

　　而租借金融街投资广场等写字楼的客户也普遍认为，2000年、2001年和2002年写字楼租价非常稳定，没有大的波动。

　　但有一点是可以肯定的，2002年北京写字楼市场供应量达283万平方米，再加上2001年未被消化的一部分存量，写字楼市场上的竞争非常激烈。

　　虽然入世效应正在渐渐显现，世界经济在经历全球范围的IT泡沫和“9·11”事件后开始复苏，但世界经济的疲软并未得到根本改观。在这种情况下，北京的写字楼市场不可能大幅反弹。

　　现实主义

　　2003年1月10日，网易公司搬出甲级写字楼的嘉里中心，开始在新地址东方广场办公。网易是从嘉里中心撤走的最后一家网站，至此，已经没有一家网站在这座租金不菲的顶级写字楼中办公。当年网络热时，嘉里中心曾因网络公司云集而被称为“网站大厦”。

　　据了解，网易方面最终搬出嘉里中心的原因是因为房租合同即将到期，嘉里中心则在到期之后要大幅度提高房租。和此前互联网泡沫破灭时期众多网站纷纷告别嘉里不同，网易表示本次搬家完全不意味着“住不起嘉里”，毕竟“公司银行账面还有数千万美元的现金盈余”。公司是从务实的角度出发，节约成本控制支出，力求在新一年内有更好的业绩。

　　实华开董事会主席兼CEO曾强说，“我们把租金这笔钱投入完善国内采购网络和建立全球各地的办事处的工作中，能起到的作用远远不是‘面子问题’所能解决得了的。”

　　而那些中小企业自始至终就是坚定的现实主义者。

　　杨国武是北京中关村地区一家小型IT企业的副总裁，他的公司主要从事信息技术咨询、服务以及解决方案推广服务，注册资金在100万—500万元之间。当记者应约来到来的他公司时，不禁大吃一惊。这个拥有十几名高技术职员的公司竟然蜗居在一家30平方米左右的地下室里。

　　而离他的办公室不远的紫金大厦还空闲20%左右，一层大厅里公司指示牌上很多地方都未标记公司名称。

　　“我们公司还在创业阶段，不很在乎面子，没必要租高档的写字楼”，公司的房子是杨国武认真比较后不得已的选择。他认为房租这一块，一定要限定在公司营业性支出的10%以内。目前，他能接受的写字楼租金在3—4元之间，“4元以上的高档写字楼我们不能承受，3元以下的低档写字楼的物业管理和周边环境都很糟糕。”

　　陈金明是一家广告公司的所有者，他说北京市写字楼的租售价格实在是有些高。这并不是感觉，而是观察得出来的结果。现在大约20个人的公司里，写字楼的支出在办公经费里面的支出比例占到30—50%。

　　“我认为应该在10%以内，如果一个20人的公司每月支出5万块钱，那么房租应该在5000元左右，而这样的房子在北京市是很难找的，”陈说。

　　有出有进，现在搬进高档写字楼里面的新贵换成了一些传统的工商企业，主要是外资贸易公司、中外合资公司以及一些大型国有企业。和现在国贸大厦与嘉里中心一样，中粮广场等其他甲A级写字楼也均以传统商贸企业为主要租户。国贸大厦写字楼入驻的400家企业中，有20%为世界500强企业、15%为金融企业、10%为律师事务所。

　　写字楼泡沫

　　2002年底，国家计委经济研究所发表的《中国行业景气分析报告》中这样描述，“借政策之力和消费者的良好预期，房地产商对未来的房地产大发展预期的一次‘过度’预演，房地产泡沫现象已经出现。”

　　但是对于写字楼价格是否存在泡沫仍有争论。

　　戴德梁行副总经理林义中在接受《经济》采访时认为，写字楼租售价格是由租赁双方的供求关系决定，空置率是一个很明显且有说服力的标准。“市场上的空置率如果很高，那就证明市场可能承受不了了，然而现在北京的空置率大概在15%，是一个很健康的水平，这就说明现在写字楼的价位是合理的。不合理就没人租了，也就达不到这么高的出租率。”

　　提到上海写字楼租售价格的上涨时，林义中说：“北京和上海有一个共同点，就是两个城市的写字楼租售价格在2000年网站热潮时期，租金都大幅上涨，过了这个热潮之后，北京租金开始慢慢下调，但下调速度不是很快，而上海在2000年热潮之后租金没有下调，还是有一点缓慢的上升。即使是这样，北京地区的写字楼租价还是比上海要高。”

　　尽管社会各方多认为房地产有过热倾向，但各

　　戴德梁行最新的“全球写字楼租务开支”调查报告，涵盖全球44个国家和共92个商业区，该统计显示，写字楼需求普遍放缓，交易量、交易额和租用率皆不足。

　　戴德梁行研究部董事陶汝鸿认为，由于跨国及本地企业续进行重组和缩减规模，降低对写字楼的需求，而供应量又高于需求量，写字楼租金因此下调。再加上会计丑闻和中东可能爆发战争的阴霾下，全球写字楼租务开支，平均下调3%。陶汝鸿的另一个意思是，这些因素肯定会继续影响写字楼的租金价格。