主持人：今天到会的嘉宾有家春秋置业投资顾问有限公司黄岚总经理，北京柳芳苑房地产开发有限公司总经理魏建军，北京首都创业集团阳光房地产综合开发公司总经理助理韩俊峰，北京通亚投资发展有限公司、城通房地产开发有限公司总经理王秀敏，天海兆业房地产开发有限公司经理王瑛琦，中国华星集团公司总经理谢立德，北京新华联房地产开发公司方明理总经理，北京依莲轩房地产有限责任公司刘博。

　　黄岚：首先，我代表房地产界的朋友们祝贺新浪网即将开通房地产频道，希望新浪网在未来的发展中，能够把我们所有的开发商“一网打尽”，成为你们的客户。

　　今天我们想自由漫谈，没有特别约束的话题，不妨从各位现在正在北京开发的项目谈起，谈谈各个区域，对未来市场的看法。还有购房人现场的问题，可以进行回答。

　　先请教一下魏总，请魏总开头一炮。魏总一向是以做豪宅著称的，想听听您对豪宅市场的看法，您认为什么是豪宅，为什么一直有信心做豪宅？

　　魏建军：豪宅市场不好，肯定不好，劝说大家千万别做，只有我一个人做。也不是说豪宅，就是比较好的住宅，好宅。有三个特点，第一面积大，面积肯定大，不大做不好。多大没有尺寸。我知道的就是咱们有一个歌唱家叫韦唯，她有一套房，八千平方米，她的家是八千平方米，豪宅是没有尺寸的，怎么合理就可以了。有一个问题，因为大，总价格就贵，因为大，它的设备就全，单价也贵。

　　我曾经开过一个玩笑，我们国展家园标准户型是226三居室，一万多块钱一平方米，假如说，我现在面对老百姓，降至五千块钱一平米，我跳楼都跳不起了，还一百五六十万，老百姓还是买不起，豪宅不要轻易去做，市场量比较小，而且价值各方面都很贵。

　　购买者的挑剔程度不可想象。为什么呢？买豪宅的人，买大户型，大房子的人都有房住，都有好房住，今天没看上，十年不买没有事。不像老百姓买

　　黄岚：未来两年内，北京的

　　韩俊峰：就我个人的观点来讲，北京的房价应该说没有涨，从目前来看，好象很多项目的房价上去了，但是开发商赋予的东西更多了有带精装修的，设备上更多，服务上也更多。

　　北京的房价说涨，小区里的趋势有涨的，比如说申奥成功以后，奥运村周边的项目的房价略有上升，这很正常，比如说这回北京政府要准备投资1200亿，其中有一部分就投资到奥运村周边的基础设施、场馆、环境、交通等等。

　　还有一些随着北京交通的改造，高速路的改造，公路一环，二环，这些地区的房价给人的感觉是涨了，整体北京的市场来看房价不是涨，现在是稳有小幅度的下降。这是我个人的观点。

　　黄岚：刚才韩总认为房价没有涨，但是我听到另外一个声音说，好房子一定会涨价。对这个观点，大家有没有认同？

　　韩俊峰：好房子一定会涨价，好房子怎么界定。房价好，应该是供求关系决定的，如果说能满足市场，但是又是首期推出来的，在市场上还比较稀有的产品，这种房价一定是高的。刚才魏总谈了，紫竹花园的房价就比较高，因为它的产品在市场上算稀有产品。这回推出来的雪梨澳乡，也是一个稀有产品，所以这个房价很多购买者感觉很贵。

　　但我觉得，如果这个产品不是稀有产品，大家都觉得生活得舒适好，但是房价不一定特别高。我觉得主要是由供求关系决定的。

　　现场观众：我原来是在新华网站做市场的，我想问一下魏总，国展家园的客户大概有多少？或者说购房者在去你们那儿以前，在网上有没有浏览，或者说留言，户型图的情况？

　　魏建军：网络购房原则上是不可能的，因为产品的特殊性，昨天IBM搞了一个活动，我去了，他们自己宣传产品，让我发言，我把他们批判了一通，为什么呢？我其中讲过一个故事，通过网络操纵智能化系统，对他们进行了批评。网络来的客户非常多，点击过我们国展家园网络的人目前将近十万，通过网络打过电话的人不到一千。打完电话再到这儿来购房的人，来看样板房的人不到一百，这一百个人中总共卖了六套房。满意了吗？

　　黄岚：魏总，奥运对北京有好处吗？会不会出现海南的情况？

　　魏建军：这应该问刘淇市长。

　　这个事情我不好说。大家都应该记住，所有的事情都是双刃剑，利弊共存的，如果说我们把申奥……我有一次讲到，申奥对地产界是好事也是坏事，所以，作为北京来讲，申奥的成功给市场带来了百年不遇的契机，同时因为申奥，太明显了，三岁的小孩子都知道申奥成功以后就发财了。就造成大量的资金流向北京，使得北京投资环境恶化。

　　使得北京的商业竞争加剧，这是肯定的。这是不利的一面。好的一面，北京的就业机会增加，城市发展速度加快，这是好的一面，这是利弊都有会的，不会发生网民说的那种事件，绝对不会，北京毕竟不是海南。

　　黄岚：现在便宜的房子都在偏僻的地方，刚才提到奥运概念，我个人观点认为，奥运是会大大促进北京房地产竞争的程度，同时，也会带来一些隐患，就是说，已经存在的供求关系，进一步会发生不平衡，我知道，在座的开发商当中，有离奥运比较近的项目，新华联的一个新项目在五环线上要开发，方总可以谈谈你们对这个地域的看法，跟奥运的关系。

　　方明理：作为新华联来说，是一个进军北京市场时间不是很长的开发企业，我们现在的项目主要集中在通州和朝阳，在通州新华联家园和景园，两个项目规模在五十万左右。第三个项目就是在五环边，现在所谓的奥运的概念。

　　刚才魏总也谈到奥运的问题，我们认为奥运应该说，对于北京的购房者来说都应该是一个很好的机遇，因为整个的市场，奥运是巨大的机遇。但是另外一个方面我也同意魏总的观点，反过头来也是反面的，这是一个美丽的陷井。这个项目在北京位置应该比较好，我们感觉到与奥运周边，随着大的环境的改善，市政配套设施的完善，像我们这样的项目，应该前景是非常乐观的，因为目前在整个的基础设施正在发展的阶段，刚才谈到房价的问题，统一说房价是涨还是跌，上升还是下降，有多大的空间，我认为可以用四个字说：一言难尽。很多项目，市政性的项目，市政设施完善，希望有价格有很大的升值空间是不大可能的，未来的升值空间已经让开发商提前预支了，客房购房以后没有上升的空间，在周边成长的地区，进入市场的时候价位比较低，随着市政设施的完善，交通状况的改善，这样的项目价位会有很大的增值潜力。我们在五环边，叫北京青年城，希望给北京的青年带来一个青年的家园，我相信我们这个项目未来的前景是非常好的。谢谢。

　　黄岚：方总有一个观点很有见解，关于北京的地域的市政条件和所谓的升值空间。我自己也有一些想法，实际上，我们这个城市将发生很大的改变，每个区域未来的发展情景实际上是土地的价格决定了房子的价格，这一点问题上，反过来讲，在城里做高档物业，究竟有没有非常大的市场，特别是在老城区当中，我们提到豪宅的概念，我们今天选择的开发商当中是东南西北都有代表，也有中间的代表，中间代表我们选的是二环以内的项目，这里有王总，诚通房地产开发公司的王总，你们正在开发一个在二环内线的高档物业，请你谈谈在这个地区做高档物业的信心来自哪里？

　　王秀敏：我们的项目在南二环也给护城河畔，离先农坛非常近，是边缘的一部分。我们四周的自然环境非常好，刚才魏总提到希望大家不要做豪宅，我不听他的。因为什么呢？豪宅在我的认识中，我认为是一个舒适度的问题，不是价格来决定的，价格只是一个成本的体现，舒适度决定人生存的最大目标，我在这个选这个地段开发，客户和市场开辟一个豪宅小区。我们的项目规模不大，但是我们会把生态的概念纳入进去，我们的项目在目前北京以前还没有开发过的一种类型。我们就几十棵茂密成林的古树。在这种自然环境状况下，我希望我们公司在北京的南二环以里为我们北京城打造一个精品住宅，价格不会很高，因为我希望大家住得舒适。谢谢。

　　黄岚：有一个网民在网上问魏总，我觉得你们国展家园的房子一般，为什么死贵？

　　魏建军：这个问题你已经替我回答了，因为我觉得，要说贵，当你看到一个产品的时候，又说他不好，又说他贵的时候是什么心理状态呢？所以我不想回答。如果看到一个产品说便宜，买家说便宜，你肯定不买，这个房子你认为确实贵，我认为确实不昂贵。

　　黄岚：这是物有所值。

　　魏建军：还会上涨。

　　黄岚：涨15%？

　　魏建军：差不多。

　　黄岚：除了奥运以外，CBD也是大家比较关心的一个话题。在CBD范围内，或者周边地区的项目，现在也是极度地被大家关注，今天来的嘉宾中，也有在工体的，距离CBD很近的一个项目，康堡花园，我想问问这个项目与CBD的关系？

　　谢立德：这个问题提得有一定的深度，我们来看占会的人很多，有很多项目很亮丽，也很现代，很时尚，我们在康堡花园这个项目中，有一些做法和其他项目有一些比较大的区别，这个区别在什么地方呢？说到底，是根本的一个基础问题。我们把商品房称为产品，且不说这个称呼是否确切。讲商品是没有问题的，作为一个特殊的商品，应该有两个大的特点。一个是房子环境，红线内发展上有权改变的一些东西。另外一个是这个项目周边人文的环境，刚才一些老总谈到了房价问题，是反映了政府累积投资的问题。作为一个比较成熟的发展商，做一个项目的时候，我觉得，很多的时间，很多的经历静下心来研究一下土地，魏总说比较擅长做豪宅，我认为，一个土地适宜做什么，是由土地决定的，不是由发展商的意愿决定的，你取得开发权的这块土地，周边的各种自然的东西，包括民族文化，以及其他方面的配套，适宜做什么，做什么有市场。我和崔凯先生合作中间，我们比较多的一句话，一个好的建筑，就好象是从土里渗出来一样。就是一定和周边的环境是相辅相成的。应该是有一个连带感的，是有文化内涵的，是有比较高的艺术性的。

　　今天做的很多发展商做商品本身不会存在任何问题，因为大家已经成熟，市场也基本成熟。你的配套，你的户型，智能化，这些问题应该是必须做好的。就像是小学毕业，以后要考六十分以上，否则就没有资格进入这个行业一样。

　　我们更多的是关注发展商应该关注的其他方面，我们公司认为，一个成熟的发展商至少应该关注三个方面的内容。

　　第一，是企业自身的发展问题，做任何项目应该有相应的回报，这是必须的，否则这个行业会垮掉，大家会见不到很多很丰富的产品和商品，这是第一要棒保障的。第二个是一个优秀的发展商，必须考虑项目带来的社会效益，就是民族性，文化，艺术，社区精神的营造，这样就会引起比较好的社会效益，这个是发展商应该考虑的。

　　社区精神，在一个良好的社区中间，我们的行为受到约束，我们的灵魂会受到洗涤，我们生活在小区的小孩子从小有一个良好的行为，对社会良好风范的形成是一个很好的影响。我在康宝花园的功能艺术中间，我们会采取互动式的，有我们国家第一位工程艺术学的博士和北京大学的十大教授进行合作，我们提出很多方案，和住户进行沟通，参与了住户的意见以后，把它做出来，这样我们每个社区的人都感到他是这里的主人，这个文化里有他的参与。

　　第三，我们大家都知道，建筑是一个艺术，我们今天随着综合国力的提高，我们中国的语言，我们讲的华语，中国的服装，华服，中国的电影和中国的音乐，都会越来越广地受到世界的关注。我想，我们中国的建筑也应该有所发扬。但是令人比较惋惜的是什么呢？现在我们的很多建筑是非中国化的，这个我个人感到有很多遗憾。前几天我和建设报的总编来谈论的时候，包括对大连、青岛这样的文化比较多的地区，做这样的建筑，我都是持反对看法的，因为建筑是连带的，是历史的见证，我们今天再去做以前的历史，克隆的东西是不适宜的。

　　一个好的建筑应该有比较好的文化内涵，有比较高的技术性，这样的物业就会有比较长的生命力，从而有比较大的生存空间。这些人生存的空间是给以后业主的。康宝花园目前还没有推出，已经引起媒介的广泛关注，国家级的媒介，四十多家媒介进行报道，大家感兴趣的是两点，第一点，我们对项目提出了中而西的概念，这是我们第一代建筑大使提出的。在这个项目运作过程中，我们组合了我们本土最强大的阵容，总建筑市由崔凯先生担当，搞过现代城，北京九十年代十大建筑之一的。他做建筑的领衔设计，和我们合作很愉快，大家很轻松。景观设计由苏丹先生进行主持，景观设计要有灵气，采取了中国大宅院的庭院，小区无论从哪个地方进去，都会到达前院，然后中院，然后后院，有很多结点，可以创造很多交流的空间给大家。

　　还有古典街心的设计，这个项目我们认为，我们大胆地迈出了一步，在高层的公寓中间如何引进中国建筑的文化要素在里面，从而达到中而西的建筑，我们这个做法，现在显得有些另类，不同于现在传统的，大家比较热衷于的德国风情，欧洲风情，欧陆风情。我们开始想做的是有一些文化，会显出中国的文化来。为了达到这个目标，我们牺牲了很多利益，我相信这个项目不久正式推出以后，会引起大家的关注，我希望媒介的朋友，地产界的朋友，来和我们一起讨论，从而在北京有一些有几千年文化积淀的东西出现。

　　黄岚：谢谢谢总，讲得很全面，也讲了开发的理念。网上有一个问题，宣武区的朋友，房子要拆迁，东三环买房子太贵，有没有更便宜的地方？我想住在南城的人更希望在附近买相应的物业，我们今天来了一个南城的代表，依莲轩的刘博总经理，刘总谈谈西客站南城项目操作中市场的感觉。

　　刘博：我是北京依莲轩房地产公司的，我想发展商提起南城都觉得很头疼，为什么呢？首先，北京是一个历史很悠久的古都，老百姓居住已经成为一种理念了，在很多城市都不是很明显的。对南城有一种特殊的偏见，认为这里住的都是一些三教九流，跟达官贵人，跟北京人常谈到的东富西贵南贫，形成不太好的一种观点。对发展商在南城开发也会多多少少产生很大的障碍。

　　我认为，在这个城区，南城的界定，包括宣武、丰台、崇文的一部分。认为这里的房子都不好，我们基本上不能够认同这个观点，南城从人文的规划和环境，包括绿化面积都比东边各项指标都要好一些。老百姓还是很难接受这个在这个区域里居住的观念。

　　买房子，置业，是跟生活的方便、经济是连在一起的，而且是一个非常综合的东西，我在南城也发现有很多发展商现在做得很好，注重品质、环境，包括其他方面的经营。所以南城现在也被越来越多的客户看好，南城同业也可以做出精品，适用条件和配套也有很大的改善，我相信宣武拆迁的客户能够在所辖的五公里处可以找到一个满意的房子。

　　比如我们依莲轩，我觉得我们在成熟的社区里建造了一个小区，价格比较适中，而且从设计方面我们认为也是比较实用的，能够满足客户的需求。我想随着北京人对居住观念的改善，南城的房地产市场会越来越被用户看好。谢谢大家。

　　黄岚：方总，你的北京青年城是不是不让老人去买啊？

　　方明理：任何一个项目都有它的一个市场的定位，市场的细分。我们认为，未来的房地产，不仅不论是在环境的营造，户型的设计等等方面，居住的对象应该是密切相关的，在后续的物业管理和服务方面，也是密切相连的。所以我们取名为北京青年城，主要的消费对象是面向30—45岁这个年龄阶层的，在这个后续服务方面，会重点考虑青年的需求，比如说，青年的一些特点，我们会做细致的分析，然后根据来提供我们相应的服务。

　　我本身，也是处于这个年龄段，有一些特点，就是工作比较繁忙，家庭里孩子不是很大，学习的欲望应该是比较强的。根据这么一个状况，我们在项目的整体的定位，后续的服务这些方面，都是确定的，并不是排斥老年，但是我们主要的对象会针对青年的方面来做，比如说为了解决青年学习的问题，正在联络一些名校来联办，我们提出一个口号，要使青年在青年城居住三年五年，在文化层次上都能够有一个很大的提升。我给你提供机会，你是专科生，进去以后，三五年，你可以达到本科生的水平。三五年以后，本科生能够达到硕士研究生的水平，因为我们会给你创造这样的条件，让你轻轻松松在里面住家，轻轻松松学习，轻轻松松生活，各方面的品位都能够提高。

　　家政方面我们会解决青年的后顾之忧，洗衣、带孩子，这些方面的培养、培育，家政服务我们会有特殊的措施来解决这个年龄阶段的需要。并不是排斥老年，但是我们会针对青年的特点来做，包括户型设计方面。前面讨论户型问题的时候我们就提到，我们在青年城里主要的户型分布，就是两居，三居为主，面积是80—100平米的两居，110—130小三居，个别小数的140—160大三居四居，就是考虑到青年的收入与总价的定位能够适应，并不是排斥老年，重点是解决青年的需要，就服务这个方面来说，学习的需求方面来说，娱乐的需求方面来说，包括现在购房的需要来说，我们会更多的考虑这方面的因素。谢谢。

　　黄岚：方总谈到了一个项目操作当中一个主题的概念，现在的房地产竞争已经进入了一个比较深的层次，综合的竞争，每个开发商去定位做什么产品。这一块而言，客户也是在逐渐能找能够符合市场细分的项目。现在TOWN HOUSE项目比较热，雪梨澳乡是不是TOWN HOUSE的项目？

　　韩俊峰：我们是一个TOWN HOUSE类型的一个项目，但是比现在普遍推出来的一些项目要高。第一个容积率比较低，我们

　　还有一些进身比较长的户型，中间打开了中庭，这样采光，前采光，后采光，还有侧采光，跟普通的TOWN HOUSE产品不太一样。整个光照度、舒适感非常好，人与自然，和绿化比较有亲和力。从小区的环境设计上讲，体现出澳式风格主要是交通上，大家都知道，TOWN HOUSE项目，小区的车流一般是一个主干环型车流，我们的交通设计上，是按照澳洲的理念分成了街区的设计。大家都知道，在美国，在澳大利亚，欧洲，很多小区里面都分成了街区，第一个街区，第五个街区，我们的设计就是按照街区设计的，每个街区从主路开到街区里面，采用近端回车，避免了小区里面所有的住户可能都使用一条主要的马路，我们又分组团，每个组团业主的车才有可能进入到道路上来，这样避免了大的车流，使这个小区更加静谧，环境更好。在物业管理上，我们也准备成立类似国民议会的制度，所有的业主都是小区真正的主人，物业管理公司，在管理上要更多听取业主的意见，来改善物业管理的内容。我们这个小区是超TOWN HOUSE的产品，我们的目前只上了一期，我们第一期推出来的180套TOWN HOUSE产品，就已经被预定了二十套。所以说，这是一个奇迹。

　　黄岚：现在我们的嘉宾中新增加一位世纪城的销售总监何国庆先生。刚才网上有一个问题问世纪城，作为西边的代表项目来说，有没有生存空间？

　　何国庆：作为同行和客户来说，都有一定的了解，世纪城去年八月份开盘，到现在已经有一年的时间了，它的销售在北京应该是排前几名的，其中之一是价格，价格在我们周边项目相比较而言，我们的价格是偏低的，具体的项目就不说了。从这个角度来说，我们还有生存的空间。

　　随着今年西四环的开通，西边的交通提供了一个有利条件，我们住在西边到市内或者各个区办事或者出行很方便。随着我们周边的远大路的改造，在今年内开通，我们的配套设施，向学校、幼儿园和邮局、电话局这些配套设施的完善，我想我们这些有利的东西，跟周边项目分享的同时，也给我们世纪城的业主实惠，现在的房子比他们买的时候都增值了。

　　黄岚：我们很高兴，今天的讨论会很热烈，网上的问题也很多，最后我想提一个问题，作为嘉宾，你们把现在在售的项目和准备推出的项目的价格报一遍，我算一下均价是多少，回应我们客户关于价格的问题。

　　刘博：我们的项目均价是五千八百五，依莲轩项目。

　　韩俊峰：我们公司开发的项目比较多，雪梨澳乡的项目均价是九千块钱左右。

　　魏建军：依莲轩的价格乘二刚好，一万一到一万二。

　　王秀敏：我们项目均价大约在八千。

　　方明理：新华联家园均价是三千一百五，新华联景园也在热首中，均价是三千二。

　　谢立德：康堡花园一期销售的均价，一个是菜单式装修均价，初步定在九千块钱。精装修的均价在一万块钱左右。

　　王瑛琦：我们的项目在石景山路的北侧，均价是三千八左右。

　　何国庆：世纪城在十一月份交房，而且是板楼，我们的均价是六千三。

　　黄岚：我大致算了一下，超过八千的项目有四位，低于五千的项目只有新华联景园和家园，但是在通州区。北京市据说房价的平均价是四千九，但是从我们诸位看起来这个价位远远不止，所以这个房价还是有很大的弹性。

　　魏建军：你找的是最贵的房子。

　　黄岚：我觉得今天的房价正在区域合理，不同的性能价格比的房价有所不同，今天非常高兴请了诸位嘉宾来到新浪网秋季房展展位进行热烈的讨论，谢谢大家。