主持人：各位网友，大家好，今天我们请来了房展现场的两位资深的经理人，其中一位是绿景园项目二期的吴驷先生，另外一位是来自东晶国际项目的销售总监张世忠先生，首先代表新浪网欢迎二位光临新浪的嘉宾聊天室。

　　因为大家对这个项目不太熟悉，请二位分别介绍一下项目的情况，先请绿景园的吴驷介绍一下。

　　吴驷：各位网友大家好，绿景园这个项目开发公司叫兴隆置业有限公司，是一个一级的开发公司，绿景园这个项目是我们公司比较重要的一个拳头产品，绿景园总的面积是四十万平方米，分一期、二期和三期，一期已经销售完毕了，二期现在正在销售过程当中，销售率已经到了50%。三期现在正在策划当中，一共是四十万平方米。

　　绿景园这个项目的位置是在二环以内，所以它的位置相对来讲比较好，交通很方便，周边的学校的配套比较好，有北京市第五幼儿园，是国家一级一类幼儿园，是国家示范幼儿园的第一名，非常好的幼儿园。还有慧文中学、光明小学都是比较好的学校，所以你拥有了绿景园，就拥有了一系列的重点配套，包括教育，包括交通，包括一些商业方面的，去购物等等都很方便。还有它靠着北京体育馆比较近，运动设施也比较好，它是一个周围环境非常好的小区。

　　主持人：现在请东晶国际的张世忠先生进一步谈谈东晶国际项目的情况。

　　张世忠：大家好，我姓张，在这里简单介绍一下东晶国际的情况，东晶国际这个项目是今年六月十四号开盘，到现在大约是不到三个月的时间，已经热销了二百多套房。东晶国际的热销，我想大约主要来源于两个方面，一个方面是经济开发区这个大环境的因素，另外一方面，就是它自身的品质。

　　首先，经济开发区现在有很多人都不是太熟悉，有的时候我上班去做

　　再有，这里有十届五百强的前三十强的企业都在这里注册公司，也就是说这个区域的人文环境也非常非常好。这是经济开发区整体大环境的因素。

　　现在在东晶国际买房的人，都对经济开发区的这个环境因素非常非常认可，确实是一个世外桃源一样的地方，这是热销的一个大因素。

　　第二个因素是东晶国际自身的品质，这个项目并不是规模很大，占地是两万八千平米，建筑面积是七万二，它是由一个日本著名的设计师来担纲做的设计，六角先生是第一次在中国做建筑设计，确实也倾注了非常多的心血。东晶国际主要是由一座联体别墅，还有一个十八层的板式小高层，还有一个点式的小多层组成的，特色非常多，首先，一看到这个项目的人就会被板式小高层上面的六个大洞吸引，最大的一个洞有二十米乘二十米，相当于六层楼高。

　　主持人：那么大一个洞？

　　张世忠：还有五个小洞，这六个洞排列在板式小高层上，给人温馨的感觉。六的洞下来有空中华远，两边是空中会所，非常有特色，后面几座点式小多层也确实做得非常漂亮，有一种小别墅的感觉。顶层有一个圆形的造型，是一个四百多平米的豪宅。卖点也非常非常多，精装修，层高都是两米九，三米的层高，地板式的才宽，全越层的设计，就是说非常有特色，全落地的玻璃窗，包括园林设计也是由六角先生做的，非常有特色。

　　主持人：绿景园也有一些板式的楼，规划设计是什么样的？

　　吴驷：绿景园二期推出的板式小高层，是每套一百六十平米，包括热水，包括宽带网，包括可视对角全有，如果加上装修，我们也做了样板间，如果网友有兴趣可以看看。

　　主持人：这两个项目的所有资料都在我们房展会的专题频道里都有展示，也欢迎各位网友上网上的房展会看看。绿景园现在的售价是多少？

　　吴驷：起价是五千六，均价是六千五。

　　主持人：相对于东四环附近的东晶国际来说，价格也要再便宜一些了？

　　张世忠：对，现在的均价是四千七，全套精装修。

　　吴驷：你们项目的总价格是多少？

　　张世忠：这个东晶国际的户型设计非常有特色，因为是日本建筑师做的设计，有好几十种户型，每种都不多，最小的是三十平米，最大的户型是四百平米，就是五套，就是属于豪宅了，一般来讲，四五十平米到二百平米各个层次的都有，总价是从十八万到九十七八万都有。

　　吴驷：就是什么样的人都能接受，绿景园也有这样的特点，五十二平米到一百六十四平米都有。前一段时间我们特出特惠的小户型是三十五万，小三居是四十九万，也有一些小的户型可以适应购买能力稍低的人居住。

　　主持人：现在网民关心的一个问题是，他们很多是二次购房，除了对环境的要求，还有对将来升职的问题都有考虑。

　　吴驷：绿景园的升级，我们是薄利多销的方式，均价六千五的售价已经利润非常低了，不是大家想象的那样，我这个房地产的利润很高，已经不是这样了，我们实际上在做公司品牌。另外我们公司还在开发房改加危改的小区，参加北京市的五年内把危旧房改造完的活动，这也是一个很大的重点，所以我们的价格基本上把绿景园比较低价的政策销售完以后，去开发一些危旧房的改造，参加一些政府的工程，因为我们这个公司20%是国有股份，还有国家的利益在里面。

　　主持人：主要是突出它的低于优势。

　　吴驷：因为价格已经是最低的价格了，低价总会再升的，尤其是二环路，基本上是没有什么再升的。

　　主持人：对易庄的房子，他们是怎么考虑的？

　　张世忠：我有一个感触非常非常大，前四五年的时候，易装庄一带的房子只卖到不到两千块钱，到现在来讲，这边的房子都在四千块钱左右，在几年的时间内，这边的发展非常非常快，地价或者房价上涨得非常多。主要的原因，我想如果衡量一个区域或者一个物业是不是有升值的潜力，有三个方面，一方面就是环境改变的可能性，另外一方面就是通达性，再有是这个物业自身的品质。

　　如果拿这个三方面衡量易庄经济开发区是非常简单不过的，比如环境改变的可能性，经济开发区原来可以说是一个空白的区域，在这个区域要建一座新城，牵涉不到旧城改造，牵涉不到老城区或者旧区的人口，所以它的所有东西都是崭新的，并且它的规划做得非常细密，因为它是直属于国务院的，所以它的环境的改变可能性是非常非常大的。它在一开始就在一个很高的起点上，只能会越走越高，这一点上来讲，到过经济开发区的人都会留下这么深的印象。

　　通达性就是看它的交通，经济开发区现在的交通已经很方便了，有免费的高速路可以走，到国贸是十五公里，有一条新修的通四环的路，上下四车道，公交车有到国贸的，有到崇文门的，有到公主坟墓的。坐34路车四十分钟就到公主坟。

　　再有一点，非常非常棒的就是地铁五号线，头一站就是经济开发区，五年以内要竣工。

　　第三点就是物业的品质，这个物业的品质非常非常高，将来的升值也会非常高，环境越来越成熟了，环境越来越好了，交通越方便了，所以这个物业的升值潜力非常非常高。

　　网友：听说北京的房价不会降，大家认为怎么样？

　　张世忠：我相信北京市政府和各个方面一直在采取措施，我的观点是，北京的房价不会有什么明显的降幅，因为房地产作为它的一个特性，它不象别的产品，可以去复制生产，因为房子可以随便干，但是土地是非常有限的，北京作为一个国际大都市，它的土地资源也就这么多，现在土地出让金和成本费是成本最大的支出，这两项目前不会下调，所以房价也不会有明显的下降。

　　北京的奥运申下来了，北京好多市政配套都会逐步地更加改善，就是说它的土地资源也是非常有限的，所以我个人的观点认为房价不会下调。

　　吴驷：我觉得房价的升与降可以从两方面来说，一方面是一个大盘子，刚才张先生说了，我也很同意他的观点，我认为这个大盘子肯定会升，不可能会降，因为多少年来都在升，但是小的区域里可能有降价的可能性，比如盘子的定位不太好，开始的定价过高，区域性和周围的环境比较差，这个房子就有降的可能性，它维持不了了，就降了。但是真的好盘子，好的区域，肯定会升的，这个就不容置疑了，因为从WTO，从申奥等方面来看都是这样的。

　　网友：谁在买你们的房子？

　　张世忠：东晶国际的客户群体一般来讲，它的年龄层是在六十六七岁到四十岁左右，这个年龄层的客户大约有80%以上。他们的工作地点一般都是在国贸附近，在南三环附近，现在已经逐渐扩展到海淀区工作的，因为四环路开了，有在中关村工作的，有在亚运村工作的，基本上都是这样的人。

　　他们中间二次购房和三次购房的占了很大的比例，大约是百分之四五十以上。我的想法，人们对于居住环境的观念发生了一定的改变，现在有的人在城里有房子，但是他们也更希望在一个环境更适宜的地方有那么一个住所。

　　主持人：是不是有很多人到易庄经济开发区放风筝？

　　张世忠：天气好的时候有很多。

　　吴驷：绿景园的客户也是比较丰富的，因为与一个人的生活背景有关系，绿景园买房的一部分人是跟绿景园附近、周边有千丝万缕联系的人，他们可能很小的时候就在附近居住，他们有一种难离的心态，所以一部分是绿景园附近的人买房，或者他到其他地方工作了，但是他特别喜欢这个地方，特别喜欢这个区域的人文环境，所以来绿景园买房。

　　另一方面，这个位置离国贸，离建国门都非常非常近，我们曾经在早上七八点钟的时候到国贸就是十一块钱，这么近的距离，所以很多在国贸或者建国门这一带工作的人都愿意在这儿买房，交通也比较方便，二环一进来就到了，几乎在国贸就能看见绿景园的感觉，所以他们愿意在很近的地方买房。

　　客户群体的年纪大概是三十道四十五左右，比较多的是三十五岁左右。总的年岁可能比东晶国际稍大一些。

　　网友：大家购房的时候都用贷款吗？

　　张世忠：我们这边贷款的有95%。

　　吴驷：贷款和全款的都有，比较多的是贷款。

　　网友：这次参加展会的主要目的是什么？有什么样的活动？

　　张世忠：我这次在展会上新开了几座新楼，有七十平米的一居，还有一百一十平米的两居，总价格从三十万到五十四五万之间，卖得非常好，今天定了二十多套，确实非常好。有很多人都是一买就是两套的。

　　吴驷：针对这次展会，近期我们一直在搞一个促销的活动，我们有一部分的房子做了一些特惠，就是一个两居室可以送一个阳台，这个阳台大概是五平米。

　　主持人：这五平米按照国家规定不封闭的阳台是按照一半的价格来卖的。

　　吴驷：我们现在是全封闭的。

　　主持人：五平米是三万块钱左右。

　　吴驷：对，优惠的幅度还是很大的。

　　网友：房地产商什么时候才能停止炒作价格？

　　吴驷：其实房地产商很委屈的，根本没有什么炒作价值的成分。我们绿景园这个项目，我前面已经说过了，实际上是相当低的，根本就没有多少利润。兴隆置业这个开发公司来讲，我们的宗旨是比较务实的，就是给老百姓切切实实一些回报。包括我们以前做的老百姓的回迁房都是崇文区质量最好的，外面都有瓷砖的，其他的很多房地产商都做不到的，所以实际上根本没有什么炒作价格的问题。

　　张世忠：我觉得是这样，首先来讲，现在新闻媒体总是有些炒作价格的报道，但是实际上作为房地产开发，在整个的过程之中，各种的支出是非常非常多的，国家在这方面一直想降低房地产开发过程中的各种税费，但是效果抑制不明显，并且还有一些新的税费在增长，这是一个很重要的因素，就是说它的开发成本一直是居高不下。

　　另外，从市场这方面来讲，我个人认为一个房地产项目，炒作也好，不炒作也好，都要适应市场，如果确实是一个非常好的产品，炒作得再高，只要有人去买，就表示有人认可它，或者市场认可它。如果说这个项目没有什么品质，炒作得再高，也是曲高和寡。

　　主持人：你的想法是市场决定价格？

　　张世忠：对，市场决定。必须要适应市场。

　　吴驷：我要补充一点，绿景园的成本是很高的，绿景园光是拆迁的费用就非常高，我们曾经做过一些估算，在东二环内这么密集的居民住宅小区里，如果拆迁一公顷的民房，需要投资一个亿，平均下来，如果说我容积率是三的话，实际上摊到建筑平米上，光土地平米上已经是三千三百块钱，加上拆迁，加上土地出让金，成本非常高了。

　　网友：请问专家，如果搞房地产，需要哪些投入？

　　吴驷：刚才我说的就是巨大的投入，一公顷一亿。

　　网友：绿景园还要搞第三期？三期将来的开发有多大？

　　吴驷：三期开发面积，现在规划的面积是二十四万平方米，三期现在还在规划过程当中，方案已经批了，其他手续都要办，还需要一段时间。

　　网友：除了拆迁、安置费以外还有哪些投入？

　　张世忠：比如建安成本，各种税费，加一块就有好几十项，包括现在又新出台一个为了保护消费者权益，要办理销售证之前，还要对销售面积进行预测，这个又是一项新增加的费用，大约从去年开始实行的。这个月又出台一个新的费用，就是建筑方案必须经过专门的部门审核，才能开工，才能建筑，这又是一笔费用。

　　房地产整个的流程中，税费是非常非常多的。

　　主持人：咱们展会的费用高吗？

　　张世忠：四个展台下来大约十几万，还不算特装。

　　网友：奥运村周围会不会象方庄那样开发过度？

　　张世忠：怎么来评论这个过度？这个可能性非常非常大的。

　　主持人：至少不比方庄小？

　　张世忠：对，因为亚运村和奥运村就是一墙之隔嘛，现在亚运村已经是非常密集的大手术了，奥运村下来以后，将来这边肯定它的配套包括居住配套都会有大幅度的改变。虽然国家在这方面会有规划，但是现在已经是大手术了。

　　网友：吴先生，房地产这么大的投入，怎么样筹划？

　　吴驷：我想怎么筹划这个问题是房地产商或者有经验的综合房地产商的一个优势，如果你初次搞房地产开发的话，你在这方面肯定摸不着头绪，因为房地产开发不仅是一个资金的高投入的事情，同时也是智力高投入的事情，它需要各方面的人员，包括前期人员，包括工程设计人员，包括市场人员，包括策划人员等等等等，它是一个非常密集的过程。

　　网友：北京的房价在世界上排名是前十名，而北京人的人均工资水平正在往后排，居然有人说，连纽约的房价都远低于北京，所以说大家怎么能指望自己的房子升值？

　　吴驷：只要回答一个问题就行了，现在房价这么高还为什么有这么多人买？说明有这样的市场，有的人收入可能确实没有这么高，但是确实有人收入这么高，所以就有人买，北京这个市场的容量非常非常之大。

　　主持人：尤其是奥运会以后，大家都看好它。

　　网友：大家觉得房子的价格越来越高是一种怪圈，房子要是能够“生殖”

　　就好了。

　　张世忠：原来北京有一句旧话叫做吃瓦片钱，意思就是靠房子来挣钱，我想如果这位网友在一个比较适宜的地段或者一个比较好的地段有一套稍微好一点的房子，把它出租出去，就可以把出租的收益再去买一套房子，这就等于房子的“生殖”了。

　　吴驷：比如说买绿景园的房子，出租出去买东晶国际就可以了。

　　主持人：对于一些希望以房养房的人来说，可以买一套市内的房子进行高额出租，然后再买一个郊外的比较大的房子，来进行优质的、安静的生活，这是非常好的搭配。非常感谢二位的到来，给我们描绘了非常好的投资和生活的前景。

　　吴驷：这种方法应该不外传的。

　　主持人：应该首先欢迎他们来到房展会的现场，到两位的展台上看一看。

　　吴驷：房地产是可以经营的，你买房子也是可以经营的，不动产的投资和

　　吴驷：我们现在一直在做绿景园深层次的策划，就是不是简简单单地说房价，去说户型，而是更详细地说它的花园，我们绿景园二期做了一个两千平米的花园，里面特别设计了两个儿童活动场，一个老年的活动场，这个老年的活动场是在两个儿童活动场之间，这个道理是什么呢？老年人带着孩子到这儿来晒太阳，他可以看着自己的孩子，他有老年活动的地方，有老年聊天的地方，也可以看着孩子在那儿玩儿。

　　另外，我们这个两千平米的绿地是纯朝阳的，通常发展商由于房子的布置和容积率的要求，使绿地都放在住宅的北面，住宅的北面实际上日照是被遮挡的。但是我们绿景园的绿地是放在住宅的南面，绿地的阳光是很充分的。所以这种深层次的开发，是在我们销售过程当中，销售前、销售中、销售后不断丰富而且越来越细。

　　张世忠：我们希望各位网友有时间驾着车或者坐着公交车到经济开发区转一转，顺便可以看一下东晶国际的房子，到那边转的感觉，我想应该是就象到了一个世外桃源一样，确实，到了那个地方，身心都非常开阔，目之所及都是绿色，并且那边的建筑也非常非常的美，各个外企公司的建筑、体育馆、酒店都非常非常美，可以到那边玩儿一玩儿，周末的时候去看看。很多人对经济开发区不是特别了解，可以当做去散步。

　　吴驷：你这是一个阴谋，让这些人去看看开发区好，然后看你们的房子好，就买你们的房子了。

　　网友：我觉得北京的房价涨得厉害极了。

　　吴驷：绿景园涨了很多也是分区域，分位置，对我们公司来讲，不强调炒作价值，而是强调实际，给老百姓更多的优惠，这个房子就会卖得快，卖得快资金的周转就会很快，实际上发展商还是有利的，但是他赚的不是老百姓的利润，而是赚的开发速度的利润，不是说在盲目地给房子加价，加了很高的价，发展商就赚钱了。我们也是靠资本运营来使房子价格低，发展商有利润。

　　主持人：还是希望发展商赚到钱，盖得出越来越好的房子，老百姓也买得起越来越好的房子，这是我们大家共同希望的。那我们今天就先到这里吧，谢谢二位，非常充分，也是非常有意思的交流。感谢大家的参与。