北方人大大咧咧、不求实际的浪漫主义风格，已“宠坏”地产商，令市场难以做出好房子———在推断北方地产市场欠成熟的原因时，上述论点被提得越来越多。虽然听来有理，但仍不免替买房人叫屈：历尽挑房艰辛之后，居然还要背上这么个黑锅，倒不如牢记几个简单公式，变成缁珠计较、一针见血的现实主义买房派———给市场点“color-see-see”！

　　想成为眼光锐利的买房者，你首先要铭记两个基本原则：1.房子不是油画、音乐或诗；2.房子是“用”来过日子的。这样，你会发现，实用性是鉴定房子物有所值的第一原则。接下来，你要做的是，把概念、环境、配套……这些唬人的名词统统套入“实用主义”公式，然后，你将有类似“拨云见日”的惊喜感觉：选套合适房子，竟如此简单！

　　概念=什么人买什么房

　　以实用主义观念来看，概念不是故弄玄虚的英文字母或名词，也不是开发商智商或房子品质的标识，它就是市场定位。所以，概念的意义就在于：它能让你知道开发商想把房子盖给谁，这直接决定着你将来的居住环境和居住感觉：房子住起来是否有量体裁衣的舒适感？和什么人做邻居？是什么样的社区氛围？

　　所以，实用主义者不会盲从“概念”，也不会听到“概念”就把耳朵堵起来，他们会把概念当作一种标签：想安静过日子的人不会选SOHO现代城；功成名就、不打算在房子上省钱、赚钱的人不会选COSMOHOME宏源公寓，喜欢安享高档会所服务的人，也不会去买经济适用房。

　　期房=海市蜃楼

　　九五、九六年的碧湖居、阳光广场、罗马花园，曾令最早吃期房这只“螃蟹”的人吃足苦头。如今的开发商在责任感和规范操作上已大有改观，但期房变现时仍不免有“不可抗”风险：面积误差、建筑材料的变换、规划设计的改变等。即使“硬件”不出问题，期房对投资者的“时间风险”也无法避免：楼房建造至交付的时间一般为1年半到两年，入住后，毛坯房还要加半年装修时间，这么长时间内月付的供楼款照付，房子却无法拿到手出租，要损失多少租金收益？

　　当然，期房并不会在市场上消失，因为有足够多胆大、轻信的消费者捧场，众多期房一边纠纷不断，一边卖得火热。不过，冷静的实用主义者会把握一个原则：期房永远是完美的，不要怪售楼小姐信口开河，所以，他们要么在合同中写入各种预防期房风险的条款，要么，干脆选套现房。

　　样板间=时装表演

　　大家都会欣赏模特儿在T型台上做“秀”穿的衣服，但一般不会买来穿在自己身上。样板间也同理。请跨国设计师设计、专业施工单位铺装、上千美元的设计费、几十万人民币的装修造价、每片灯光、每根线条、每块瓷砖都有讲究的样板间，是难得移植到每户人家中的，即使照单抓药，你也会发现：原来那种旋转楼梯连床都搬不上去！

　　追求样板间的“舞台效果”，连精装修交付的房子也难免俗：隐瞒管线、改变承重墙厚度、在建材上偷梁换柱……一切只为表演更精彩。认识到这一点，有助于你清醒地做买房决定：什么时候样板间流行“素面朝天”、与交到手中的房子连接线孔的位置都分毫不差了，才是样板间真正成为买房“参照物”的时候。

　　使用率=房价“系数”

　　西边一个84%使用率的美林花园、东边一个82%使用率的宏源公寓，已经将塔楼的使用率高高吊起来，但买房人对使用率的胃口还是没能被吊得太高，因为很少人会将使用率和房价联系起来。不过，只要粗略一算，你就会被使用率对房价的巨大影响吓一跳：两人各花50万元买了一套100平方米的房子，使用率一个是70%、一个是80%，则实际房价每平方米差了890元！(50万÷70平方米-50万÷80平方米)

　　因此，不要走过场一样问问使用率的问题，最好弄清楚你为多少面积掏了钱、然后自己家可以使用的面积是多少，这样，你会得出真正有效的房价。

　　户型=功能空间的组合方式

　　房、厅、卫的数目、房间的大小、形状、朝向，这些在户型图上可以一目了然的东西对每个人都有着不同的意义：他认为糟糕的户型，在你那里可能正合适。所以，户型的实质其实是：在你的需要之下，空间可被赋予什么功能？它的组合方式是否能最大限度地体现这些功能？

　　比如，早出晚归的上班丁克族不必讲究房子的朝向；很少引客进门的人不需要40平方米的

　　把自己放在房子中假想着生活一下，你将会发现户型中掩藏最深的劣势。

　　环境=升值或享受的空间

　　环境有大、小之分。大环境指社区所处的位置和区域，小环境指社区内部的环境规划设计。当然鱼和熊掌兼得最好，否则，需区别对待。雅宝路边的京华豪园谈不上什么小环境，但一套200平方米的公寓业主租到4000美金，机场路边孤零零三栋楼的宏源公寓抢手得利害，都是大环境的升值潜力在“作怪”。

　　小环境则另有评价标准。欧陆风情、新加坡格调、加拿大风采……在看待社区环境时，这些口号你尽可以视之为花花绿绿的“糖纸”：如果人不能融入环境，从中得到室内所没有的舒适、开阔、放松的感觉，再有个性、再时尚，就像糖纸好看、糖不好吃一样，管什么用呢？所以，高低错落的段式喷泉倒不如旱地喷泉实用，下沉、上凸的广场不如自然舒展的缓坡绿地舒服，树荫下的座椅，给孩子、老人专设的活动区，也比宏伟的廊柱、华丽的雕塑要人性得多。

　　配套=门当户对的设施

　　配套越全越好是在需要的前提下，只有真的和项目配上“套”，所谓配套才能真正发挥作用。比如，如果业主有足够便利的地方可以解决吃、喝、玩、乐的需要，五脏俱全的大型会所除了增加分摊、加大物业公司负担外，还有什么相配之处？低价位房子有无必要做每户一个的地下车位？是不是所有的社区都住的是“网虫”、需要布线和“数字化”？如果买房人都戴上实用主义的有色眼镜，配套则可望很快摆脱“你有、我有、全都有”的虚荣劲头。

　　近期，上海

　　这个信号打破了沉寂已久的上海市场供过于求的沉闷局面，尽管这是一个极其微弱的信号，然而却是一个值得关注的信号。

　　自今年起，上海房地产市场终于走出低谷，专业人士对未来的市场供求关系作如下的分析。

　　一、从消费走势看，估测目前上海还有65%的家庭有购房意愿，这批人的潜在需求很大。

　　二、从需求走势看，在一级市场得到控制的情况下，市场供给量不会大幅增长，相反社会各界、上海市内外人士和企业对住宅的需求和投资正在逐步增长，从而促使商品房供求关系进一步趋于平衡。

　　三、从价格走势看，自1995年初到1999年中期，上海房价持续下跌，到1999年底下跌趋势初步被遏止，估计今年房价再难下跌，相反一批优质房子的价格有稳步微升的趋势。

　　款照付，房子却无法拿到手出租，要损失多少租金收益？

　　当然，期房并不会在市场上消失，因为有足够多胆大、轻信的消费者捧场，众多期房一边纠纷不断，一边卖得火热。不过，冷静的实用主义者会把握一个原则：期房永远是完美的